Co jest wliczone w opłaty HOA

HOA nieruchomości w USA

Opłaty HOA! Dziś zajmiemy się tematem utrzymania nieruchomości w USA i miesięcznymi opłatami HOA, ściśle związanymi z kosztami utrzymania nieruchomości na Florydzie. Zacznijmy może od krótkiego wyjaśnienia co oznacza skrót HOA, tak często padającego słowa, podczas analizy amerykańskiego rynku nieruchomości i analizy opłacalności inwestycji w Stanach Zjednoczonych. Szczególnie podczas podejmowania decyzji o kupnie nieruchomości na Florydzie. Jeżeli interesujesz się nieruchomościami w USA i sytuacją na amerykańskim rynku nieruchomości, na pewno zetknąłeś się z tym terminem już wcześniej.

HOA

Skrót HOA to najprościej tłumacząc Home Owner Association. HOA to organizacja utworzona na osiedlu mieszkalnym, na urbanizacji lub w budynku kondominium, która ustanawia i egzekwuje zasady dotyczące nieruchomości i jej mieszkańców. Osoby, którzy kupują nieruchomość w jurysdykcji HOA, automatycznie stają się jej członkami i są zobowiązani do płacenia składek, które są znane jako opłaty HOA. To odpowiednik polskiego czynszu … chociaż nie do końca.

Jak często płaci się HOA

HOA płaci się zwykle co miesiąc lub kwartalnie w zależności od danego osiedla/budynku. Rzadko zdarza się że opłaty HOA płaci się co 6 miesięcy.

HOA w USA
HOA w USA

Co jest wliczone w opłaty HOA

W opłaty HOA wliczony jest koszt utrzymania części wspólnych danej nieruchomości. W budynku typu apartamentowiec, będzie to koszt sprzątania klatek schodowych, koszt utrzymania i serwisowania windy, koszt oświetlenia w budynku, koszt sprzątania podjazdów i parkingów. Koszt utrzymania systemów alarmowych w budynkach, systemów przeciwpożarowych, gaśnic itp. Także koszt bieżących napraw w budynku. Strzyżenie trawników, przycinanie palm, drzew i krzewów. Koszt osoby lub osób, które zajmują się sprzątaniem i utrzymaniem trawników i roślin znajdujących się na terenie danego osiedla lub bloku mieszkalnego.
Także koszt parkingowego (valet), koszt ochrony budynku, itp.

Jak działa Home Owners Association (HOA)

Stowarzyszenia właścicieli domów są zwykle tworzone w obrębie społeczności lub dzielnic domów jednorodzinnych lub budynków wielorodzinnych, takich jak kondominia na Florydzie. HOA jest zwykle ustanawiany w celu ustanowienia i egzekwowania przepisów dotyczących nieruchomości w danej jurysdykcji. Stowarzyszenia składają się i są prowadzone przez mieszkańców gminy. Członkostwo jest zwykle warunkiem zakupu domu w społeczności, w której ustanowiono HOA.

Zatwierdzenie nowego właściciela/lokatora przez HOA

Kiedy będziesz kupował/kupowała nieruchomość typu kondominium (mieszkanie/apartament) na Florydzie, będziesz musiał zostać zatwierdzony przez HOA aby móc kupić daną nieruchomość. Zatwierdzenie przez HOA polega na sprawdzeniu danej osoby pod względem przeszłości kryminalnej, czasami historii kredytowej i zasięgnięcia informacji o przeszłości, osoby która chce kupić (lub wynająć ) mieszkanie na danym osiedlu. Czasami trzeba przejść interview (rozmowę kwalifikacyjną ) aby HOA zatwierdziło naszą ofertę kupna lub wynajmu nieruchomości na danym osiedlu (w budynku).

To zwykła procedura w Stanach ZJednoczonych na Florydzie i każdy kto chce kupić lub wynająć nieruchomość musi przez to przejść i podporządkować się zasadom i regulacjom HOA. Osoby z Polski które kupują nieruchomość na Florydzie, nawet mają ułatwioną sprawę ponieważ kiedy jesteś zatwierdzony przez system bezwizowej podróży do USA – ESTA. Z „automatu” masz sprawdzenie Twojej przeszłości „kryminalnej” w USA. Podobnie jest z osobami które mają jeszcze ważne amerykańskie wizy w swoim paszporcie.

HOA zwykle ma radę dyrektorów (Board of Directors). Grupa ta jest wybierana do egzekwowania i nadzorowania zasad i przepisów HOA. HOA zazwyczaj opisuje swoje zasady jako restrykcyjne i zobowiązania właścicieli nieruchomości w dokumencie zwanym deklaracją warunków i ograniczeń (CC&R). CC&R stawiają właścicielom określone warunki dotyczące utrzymania ich nieruchomości na danym osiedlu.

Jakie ograniczenia stawia HOA mieszkańcom

Czasami są to dość restrykcyjne zasady związane z nieruchomością, a czasami są to „drobne zasady” do których należy się dostosować. Jak np. kolor drzwi wejściowych, albo kolor budynku na zewnątrz, który musi być pomalowany w określonym kolorze (zwykle dostaniemy kod do koloru farby). Dokument CC&R może również określać kary za naruszenie wytycznych zawartych w umowie. Kary te mogą przybrać postać opłat lub przymusowego dostosowania się do reguł HOA. W niektórych przypadkach może to być nawet tak drastyczne, jak postępowanie sądowe.

Powiązany temat: co to jest cash flow w inwestycjach w nieruchomości

Opłaty HOA również często zasilają fundusz rezerwowy stowarzyszenia, który jest przeznaczany na duże projekty remontowe lub awaryjne fundusze na wypadki losowe, jak np. uderzenie i zniszczenia po huraganie, na opłacenie nieoczekiwanych napraw w częściach wspólnych, takich jak chodniki lub parkingi.

Gdy ktoś nie stosuje się do zasad HOA

Zarząd HOA jest zwykle odpowiedzialny także za finanse organizacji. W związku z tym nadzoruje gromadzenie i zarządzanie funduszami zbieranymi z opłat HOA. Wraz z ustalaniem składek i opłat, zarząd może nakładać grzywny na właścicieli domów/mieszkań, którzy łamią zasady lub niszczą części wspólne.
Oprócz nałożenia kary na niestosującego się mieszkańca/właściciela nieruchomości, HOA może również wnieść o zastaw na nieruchomości, jeśli właściciel domu poważnie zalega ze swoimi należnościami. To jest „lien” na nieruchomości.

W takim ekstremalnym przypadku będziesz miał trudności ze sprzedaniem takiej nieruchomości na której jest „lien”. Tak wielokrotnie się zdarzało w czasach kryzysu na rynku nieruchomości w USA w latach 2008-2009, kiedy zadłużeni właściciele nieruchomosci nie tylko nie spłacali pożyczek hipotecznych na dom, ale także nie byli w stanie płacić opłat HOA za swoją posesję.

Zalety HOA

HOA zapewnia swoim członkom (mieszkańcom) przepisy i wytyczne. Standardy te są utrzymywane w celu zachowania i wzmocnienia wartości majątkowych nieruchomości. Wytyczne HOA są często zorientowane na wygląd danej nieruchomości/osiedla/budynków, więc dotyczą przepisów dotyczących czystości lokali, stanu technicznego osiedla, oraz wszelkich napraw dokonywanych w budynku.

Zazwyczaj wytyczne dla HOA mają na celu zapewnienie jednolitego wyglądu dla wszystkich nieruchomości wchodzących w skład strefy stowarzyszenia.
Zazwyczaj kierownictwo HOA świadczy usługi dla swoich członków w zamian za opłaty HOA. Te udogodnienia są dostępne dla wszystkich członków HOA i mogą obejmować:

  • Architektura krajobrazu na osiedlu /urbanizacji
  • utrzymanie parkingów  i miejsc parkingowych
  • utrzymanie basenów
  • utrzymanie kortów tenisowych
  • utrzymanie i dbanie o przestrzenie wspólne i nieruchomości w częściach wspólnych (np. domy klubowe)
  • odśnieżanie części wspólnych (nie na Florydzie)

Podsumowanie

Kupując nieruchomość na Florydzie typu condo, apartament, mieszkanie, dom szeregowy, trzeba się liczyć z opłatami HOA. Co w lwiej części przypadków jest bardzo korzystne dla kupującego i nowego właściciela. W przypadku gdy kupujesz nieruchomość na Florydzie i zamierzasz do niej przyjeżdzać zwykle dwa razy do roku i traktować ją np. jak mieszkanie wakacyjne to masz dodatkową pewność że mieszkanie będzie w dobrych rękach i nieruchomość nie będzie stała opuszczona.

Zwykle sugerujemy naszym klientom którzy korzystają ze swojej nieruchomości przez parę miesięcy w roku zostawić klucz od nieruchomości w rękach HOA, na wszelki wypadek i w razie awarii w nieruchomości. Np. zalania, wycieku z klimatyzacji, pęknięcia rury wodociągowej czy innego zdarzenia losowego. Często HOA wymaga wręcz tego od właścicieli nieruchomości, którzy nie korzystają ze swojej posesji przez cały rok.
Ale to są rzeczy do ustalenia po zakupie nieruchomości, również z naszym biurem które także zajmuje się property management i opieką nad nieruchomościami.

Compare listings

Porównać
Otwórz chat
1
Zapraszam do rozmowy na chacie na żywo
Witam serdecznie z Florydy!
Tutaj Anna Zalewska. W czym mogę pomóc?